Medir
Confirmar situación jurídica, técnica, urbana, comercial, fiscal y financiera.
Propuesta integral · Ciudad Obregón, Sonora
Los Balcones
Nueva etapa
Recuperar el valor del activo, concluir las viviendas y transformar el conjunto en un producto competitivo, vendible y respaldado por una ejecución profesional.
- 13
- viviendas
- ≈2,800 m²
- superficie del conjunto
- 2
- viviendas piloto
- 16%
- margen objetivo
La decisión
Invertir con información, control y una ruta de salida clara.
BRG1 propone asumir la coordinación integral del rescate: diagnóstico, proyecto, regularización, permisos, construcción, administración, posicionamiento, ventas, escrituración y atención posterior.
La estrategia evita comprometer el capital total desde el inicio. Primero se valida la viabilidad; después se demuestra el producto con dos viviendas piloto; finalmente se escala la ejecución de las once restantes.
Probar
Rehabilitar imagen general y terminar dos prototipos para validar costo y demanda.
Escalar
Ejecutar por paquetes las once viviendas restantes y activar ventas simultáneas.
Punto de partida
Un activo avanzado, pero detenido.
El conjunto cuenta con trece viviendas en distintos niveles de avance. La oportunidad está en proteger lo ya invertido, corregir pendientes y llevar cada unidad a condiciones de mercado.
3 viviendas45%
5 viviendas35%
4 viviendas20%
1 vivienda15%
UbicaciónNorte de Ciudad Obregón
ConfiguraciónConjunto horizontal
Referencia 2024$12.0 M MXN
Capital previo estimado*$15.10 M MXN
*Antes de comercialización. Sujeto a dictamen, cuantificación ejecutiva y validación documental.
Fase 0 · Factibilidad
Antes de construir, cerrar las incógnitas que definen el negocio.
Un periodo de aproximadamente 45 días para convertir la información dispersa en una decisión sustentada.
Jurídico y registral
Propiedad, gravámenes, régimen, expediente y conclusión documental del conflicto laboral.
Técnico
Levantamiento, daños, instalaciones, estructura, catálogo de conceptos y presupuesto.
Urbano y permisos
Uso de suelo, licencias, factibilidades, terminaciones, régimen y ruta de regularización.
Comercial
Competencia, mercado objetivo, precio defendible, velocidad de absorción y créditos.
Fiscal y financiero
Estructura de inversión, impuestos, flujo, sensibilidad y punto de equilibrio.
Dictamen integral
Presupuesto base, calendario, riesgos, estrategia de ejecución y recomendación de inversión.
Honorarios de factibilidad$95,000 MXN + IVA
Incluye coordinación de la etapa, integración de información y documento de decisión. Estudios especializados externos se cotizan por separado cuando sean necesarios.
Reposicionamiento del producto
No se trata sólo de terminar obra. Se trata de volver a presentar valor.
La intervención debe construir una identidad común y una experiencia de compra coherente: fachadas, accesos, áreas compartidas, iluminación, paisajismo, nomenclatura, señalización y acabados.
- Proyecto ejecutivo y especificación de acabados.
- Actualización de imagen del conjunto.
- Dos prototipos terminados para venta y validación.
- Paquetes de personalización controlados.
- Expediente preparado para crédito, sujeto a requisitos legales.
Una sola coordinación
BRG1 integra todas las piezas del proyecto.
Proyecto
Diagnóstico, arquitectura, ingenierías, presupuesto, programación y control de cambios.
Gestión
Permisos, licencias, factibilidades, regularización y coordinación de especialistas.
Construcción
Rehabilitación, terminación, supervisión, calidad, seguridad, costo y plazo.
Administración
Contratación, compras, reportes, estimaciones, flujo y trazabilidad de recursos.
Mercadotecnia
Marca, materiales, contenido, campaña, casa muestra y generación de prospectos.
Ventas y cierre
Calificación, seguimiento, crédito, escrituración, entrega y atención posventa.
Ruta de ejecución
De la validación a la comercialización, por etapas medibles.
- 01
Factibilidad integral
45 días
- 02
Proyecto y permisos
75 días
- 03
Imagen general + 2 pilotos
14 semanas
- 04
Producción seriada
5–8 meses
- 05
Comercialización
En paralelo
- 06
Posventa
180 días
Los plazos se confirman al concluir la factibilidad y dependen de permisos, suministros, condición real de las obras y disponibilidad de recursos.
Modelo financiero preliminar
El objetivo es proteger un margen mínimo de 16% sobre ventas.
La factibilidad deberá fijar el presupuesto máximo de intervención y el precio comercial defendible de cada unidad.
Escenario objetivo
$35.70 M
ventas totales estimadas
≈ $2.75 Mpromedio por vivienda
| Escenario | Ventas | Comercialización 8% | Costo económico | Resultado | Margen |
|---|---|---|---|---|---|
| Umbral | $35.66 M | $2.85 M | $29.95 M | $5.71 M | 16.0% |
| Objetivo | $35.70 M | $2.86 M | $29.96 M | $5.74 M | 16.1% |
| Conservador | $33.80 M | $2.70 M | $29.80 M | $4.00 M | 11.8% |
Modelo indicativo, no constituye avalúo ni promesa de rendimiento. Está sujeto a valor actualizado del activo, presupuesto ejecutivo, impuestos, estudios técnicos, condiciones jurídicas y estrategia de ventas. Los honorarios de comercialización equivalen al 8% de los ingresos efectivamente cobrados.
Ubicación y mercado
Un producto residencial al norte de Ciudad Obregón.
La validación comercial deberá medir accesibilidad, servicios, equipamiento, oferta comparable y capacidad de crédito del comprador objetivo.
La ubicación es un punto de partida; el valor final se construirá con certeza jurídica, calidad de ejecución e imagen de conjunto.
Gobierno del proyecto
Avanzar con controles claros y decisiones documentadas.
01
Presupuesto autorizado y reserva de contingencia.
02
Contratos, alcances y responsabilidades definidos.
03
Estimaciones contra avance físico comprobable.
04
Reportes periódicos de costo, plazo, calidad y ventas.
05
Comité de decisiones para cambios relevantes.
06
Expediente por vivienda para crédito, escrituración y entrega.
Para comenzar
Información mínima para abrir la factibilidad.
- Título de propiedad, certificados y situación registral.
- Expediente del juicio laboral y ruta de conclusión.
- Planos, licencias, permisos, régimen y antecedentes técnicos.
- Presupuestos, contratos, pagos y comprobantes de obra previa.
- Situación fiscal, adeudos, servicios y obligaciones del conjunto.
- Acceso para levantamiento, revisión física y pruebas necesarias.
Siguiente decisión
Autorizar la factibilidad integral por 45 días.
Con esa base será posible decidir cuánto invertir, en qué orden, con qué controles y bajo qué escenario de recuperación.
$95,000 MXN + IVA
Fase inicial de factibilidad
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